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在國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中，有“以合理的價格促進商品住房銷售”和“穩(wěn)定房地產市場”的表述。我們可以將此理解為房價在長周期內低速回落。但是，近期房價的 
變化需要引起我們高度關注。如果房價持續(xù)加速下滑以至于無法控制，將會造成危險的局面。 

居民、房地產企業(yè)、商業(yè)銀行和地方政府四個參與方的共同行為造成了目前的房地產業(yè)困局。房價能否實現(xiàn)在長周期內低速回落，取決于上述房地產市場參與各方的行為。所以，分析一下近期房地產市場和各參與方的行為并據(jù)以判斷其今后的行為趨向，當有助于厘清房地產市場的發(fā)展趨勢。 

首先，與2003年開始的房地產市場井噴行情相比，目前的商品房市場需求結構悄然發(fā)生的最重要變化是，剛性需求或已經得到有效釋放，或受到抑制。在前幾年房地產市場的蓬勃發(fā)展過程中，無論是首次購買自住房需求還是改善型自住房需求，多數(shù)已經得到有效的釋放。尚未有效釋放的剛性需求，隨著房價的快速上漲，由于支付能力不足而受到抑制；換句話說，剛性需求轉化為彈性需求了。需要指出的是，如果將低收入水平的居民購房需求納入商品房市場，結果是夸大了商品房市場的需求，為高房價“托市”。低收入水平的居民購房需求應該被納入保障性住房市場。 

其次，潛在購房者持觀望態(tài)度。金融危機導致國內外經濟快速下滑，居民的收入水平相應下降，并且居民對收入的預期趨于惡化?，F(xiàn)實收入和預期收入的下降有效地抑制了購房意愿。股市在過去一年中大幅回落，并將在今年繼續(xù)維持震蕩調整，由此導致的負財富效應惡化了居民的支付能力。房價自回調以來，在羊群效應的驅動下，居民的心理已經由“追漲”轉化為觀望。退房潮、交易量的回落等顯示觀望心理日益濃郁。觀望態(tài)度能否得到轉變是房地產市場企穩(wěn)的關鍵因素。 

再者，房地產企業(yè)的降價行為陷于兩難。房地產企業(yè)正在面臨交易量低迷，新增銀行信貸受限，還本付息壓力增大等問題，現(xiàn)金流正日趨枯竭。有些房地產企業(yè)已經在通過私人借貸融資。因此，降價已成為房地產企業(yè)擺脫困境的必要途徑。有些學者擔心下半年國際熱錢將回流并再度推高房地產市場。筆者認為，即使下半年國際金融危機會觸底，但不會立即反彈。鑒于此次金融危機的嚴重性，下半年金融市場和世界經濟將繼續(xù)處于深度調整中，世界各國包括中國的房地產市場調整將不會在短期內結束，熱錢不會在泡沫階段貿然進入房地產市場。所以，依靠熱錢緩解房地產企業(yè)的融資壓力不現(xiàn)實。同時，房地產企業(yè)的降價行為也受到抑制。除受到地方政府的行政干預以及擔心引發(fā)退房等社會問題外，在經濟下行、社會總需求收縮的背景下，降價恐強化潛在購房者進一步的降價預期，迫使房地產企業(yè)進一步擴大降價空間，觸及成本底線。 

還有，商業(yè)銀行恐面臨事后風險，房地產信貸未明顯松動。曾經被作為優(yōu)良資產的房地產信貸，現(xiàn)在已有成為燙手山芋之虞。如果房價緩慢回落，則貸款將逐步收回。如果房價急劇下跌，則放松信貸無異于擴大不良資產。房價的走勢事前難以判斷。《意見》出臺后，銀監(jiān)會強調信貸發(fā)放必須在控制風險的前提下進行，各商業(yè)銀行對二套房貸尤其是改善型住房沒有明顯放松，顯示商業(yè)銀行憂慮房地產信貸風險。 

最后，地方政府依然熱衷于刺激房市的政策。土地出讓金已成地方政府的重要財政收入來源，房地產業(yè)也已經成為地方經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。因此，地方政府有激勵先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施著眼于維持高房價，甚至以行政命令禁止房地產企業(yè)的降價行為。此類措施雖然能夠在短時間內維持高房價，但是實際上正在拖延挽救房地產市場的時機。 

房地產市場的走勢取決于市場參與各方能否目標一致，共同行動，慢慢擠出房地產泡沫。希望房地產價格大幅下跌的只有潛在的購房者，但大跌的局面對他們而言恐怕是“收之東隅，失之桑榆”，房地產泡沫的崩潰將使所有市場參與方遭受嚴重損失。

（趙中偉 作者系中國社會科學院世界經濟與政治所博士）

來源：新華網(wǎng)

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